Заёмщик может сам реализовать ипотечное жильё и рассчитаться с кредиторами

Коротко: заёмщик теперь может продать заложенное ипотечное жильё сам — по рыночной цене — и рассчитаться с банком, вместо того чтобы отдавать квартиру торгам с их дисконтом. Возможность закреплена Федеральным законом № 140-ФЗ, внёсшим изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: банк обязан ответить на заявление должника о самостоятельной реализации в течение 10 рабочих дней, а на продажу и погашение долга отводится 4 месяца.

Почему это важно. Раньше при проблемах с ипотекой квартиру продавал банк через торги — обычно по цене заметно ниже рыночной, а остаток долга оставался на заёмщике. Скажу честно: залоговое жильё на торгах почти всегда уходит с большим дисконтом. Теперь вы можете продать жильё сами, дороже, и закрыть кредит полностью.

Как запустить самостоятельную реализацию?

• Шаг 1. Должник (или залогодатель) подаёт заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества.
• Шаг 2. С даты получения банком заявления взыскание на заложенное имущество не допускается — ни в судебном, ни в досудебном порядке. «Отобрать» квартиру, пока идёт эта процедура, не могут.
• Шаг 3. В течение 10 рабочих дней с даты получения заявления банк (залогодержатель) обязан направить должнику уведомление о согласии либо несогласии на самостоятельную реализацию. В уведомлении банк указывает объём требований по кредитному договору и минимальную продажную цену, а также порядок расчётов и сроки начала и окончания реализации.

Сроки и ограничения

• На реализацию имущества и погашение задолженности, включая государственную регистрацию перехода права собственности, отводится 4 месяца. По соглашению сторон срок можно продлить.
• Продать имущество ниже минимальной продажной цены нельзя — это защищает и банк от обесценивания залога, и вас от искусственного демпинга.
• Сумма от продажи зачисляется на счёт залогодержателя, то есть банка. После вычета его расходов остаток — разница между ценой реализации и размером задолженности — возвращается залогодателю, то есть вам.

Когда это выгодно?

• Когда рыночная цена квартиры заметно выше, чем цены на торгах, — вы сохраняете десятки процентов стоимости.
• Когда долг близок к стоимости жилья: продажа своими силами может закрыть кредит полностью, оставив вам «нулевой» баланс.
• Когда есть покупатель и возможность подготовить сделку: ремонт, документы, честное описание жилья.

Когда самостоятельная продажа — не решение?

Если жилья несколько, а долгов много и без ипотеки, самостоятельная реализация одной квартиры проблему в целом не решает. Если банк отказал или сроки прошли, а долги растут в других местах, возможно, правильнее банкротство: в процедуре тоже можно реализовать залоговое жильё с согласия кредитора, но при этом списываются и все остальные долги.

Выбор между «продать самому и закрыть ипотеку» и «банкротиться и списать всё» — расчётная задача: стоимость жилья, размер долга, остальные обязательства, планы на будущее жильё. Приходите с цифрами — посчитаем оба сценария, и я скажу, что выгоднее именно вам. Бесплатно.