Заберут ли единственное жильё за долги: закон и кейс пенсионерки

Что закон считает неприкосновенным

Главная броня должника — ст. 446 ГПК, так называемый исполнительский иммунитет. Работает он просто: если квартира у вас одна, в ней можно жить и она не заложена банку — продать её за долги не вправе никто. Ни пристав на исполнительном производстве, ни управляющий в банкротстве. Из этого правила закон вырезал две лазейки. Лазейка первая — залог: ипотечная квартира иммунитетом не прикрыта. Правда, с 8 сентября 2024 года появилась ст. 213.10-1 закона о банкротстве — она позволяет подписать с банком мировое отдельным документом и вывести ипотечное жильё из-под молотка; а с 3 апреля 2026 года даже при продаже залоговой квартиры должнику обязаны вернуть 10% вырученных денег (потолок — то, что вы реально заплатили по кредиту). Лазейка вторая — «излишек квадратных метров»: Минюст готовит проект, позволяющий продавать явно роскошное единственное жильё, но с обязанностью купить взамен скромное. Пока это только проект, на практике не применялся.

Кейс: рязанская пенсионерка и 890 000 долгов

Татьяне Михайловне 73 года, живёт в Рязани. Квартира у неё двухкомнатная и единственная, вместе с ней в ней учится внучка. Долги набежали на лечение — сначала микрозаймы, потом кредиты, в сумме 890 000 рублей. На приём женщина пришла с полной уверенностью: сейчас её отселят.

Управляющей по этому делу работала я. Первый вопрос, который я обязана решить в любом таком деле, — защищено ли жильё. Здесь всё сошлось: квартира одна, залога нет, выводить недвижимость она никуда не пыталась. Я вышла в суд с заявлением вывести квартиру из конкурсной массы — суд согласился. Долг после этого списали полностью, жильё осталось при хозяйке. И ещё один штрих, о котором обычно молчат: пока шла процедура, я каждый месяц оставляла Татьяне Михайловне и её внучке деньги на жизнь — 17 000 и 15 000 рублей. Этого вместе с пенсией хватало, чтобы жить без новых заимствований. То есть процедура — не приговор и не осада: внутри неё можно спокойно жить, готовить, ходить на работу или в поликлинику.

Когда квартиру всё-таки можно лишиться

• незадолго до процедуры переписали жильё на родню — такую передачу суд развернёт, а вы останетесь и без квартиры, и без списания: подробно о сделках;
• квартира в ипотеке, мировое с банком не подписано, а кредитор требует продажи — как выкрутиться;
• вы сами устроили «единственное» жильё: продали просторную квартиру накануне процедуры, чтобы объявить оставшуюся неприкосновенной.

За пределами этих трёх ситуаций ваше жильё останется при вас. Условия простые: не тянуть с процедурой и не наломать дров в панике.

Что ещё защищено в процедуре — полный список неприкосновенного; как спасали ипотечную квартиру семьи с детьми — кейс о мировом.